媒体称发达国家靠房产税平抑房价体现社会公平

　　儿童基金会支配，2.5%由图书馆基金会支配，2.5%由公共场所基金会支配，1.44%由旧金山社区学院支配，0.63%提交给湾区高速交通委员会支配，0.21%贡献给湾区空气质量控制委员会。此外还有很多很小的专职委员会和公共基金都预先得到相应分配。

　　三方面借鉴美国房地产税征收经验

　　上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建等专家认为，可以从以下三方面借鉴美国经验，制定适合我国国情的房地产税征管原则和办法。

　　首先，以地方为主，将开征权和课税规则交给地方，因为地方政府才最接地气、最了解居民实际公共服务需求和相关财政投入缺口。“地方”级别可以从地级市开始（直辖市则为市为一级单位），区县级单位也可以申请对房产税的税率及免征额度根据本地情况进行微调。

　　其次，注意税收负担的公平性和可行性，合理设定免征面积或免征额度。国外财产税没有房产免征面积之说，但有免征额度，免征额度比免征面积更合理。针对我国城市40%以上房产是房改房、房产价值高但房主收入不一定高的实际情况，也为减少推广难度，可以设计按照家庭为单位给予一定的免征额度。

　　最后，税率恰当，税负有增有减。税率可具有地方灵活性，如何最优化原则上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所调控，树立示范和标杆效应。同时，为减少征收阻力，房产税负有增就要有减，尽量取消房产交易环节的各种营业税费。

　　德国：房地产税分类征收控房价

　　德国房地产税征收以不动产交易税为主，交易环节税负重，持有环节税负轻，抑制房地产投机效果明显。专家认为，我国可部分借鉴德国区分短期持有和长期持有，在征免税上区别对待的做法，达到有效征税和成功遏制较高房价的目的。

　　分类征收简便易操作

　　德国房地产税分为交易环节税和保有环节税两大类，交易环节税收主要包括土地交易税与资本利得税，保有环节税主要是土地税，其征收制度设计简便易于操作。

　　首先，土地交易税作为一种特别流转税，纳税主体为土地转让方与受让方，征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格，若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准，一般为市场价值的60%至80%.为鼓励居民拥有自己的住宅所有权，并打击炒房者的投机行为，德国政府多次调整土地交易税税率，2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率。

　　其次，在资本利得税环节，德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段，用于出售的房地产除了要交土地交易税，出售持有10年以内的不动产按照个人所得税的标准累进税率征税，对出售已拥有10年以上的房地产所获得的收益不征个人所得税。在符合条件情况下，将出售房地产的资本收益用于购买另一替代房产时，该资本收益免征资本利得税。

　　此外，在土地税环节，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。土地税实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。

　　征收“重交易轻持有”税收豁免普惠居民

　　德国房地产税制具有重交易环节，轻持有环节，短期交易征重税，长期持有交易免税，税收体现公平原则等诸多特点。

　　德国将房地产税重点放在交易环节，既征交易税，又征所得税，并依据持有时间长短区别对待。持有不到10年转让征收资本得利税，而持有10年以上免税。有利于抑制房地产过于短期交易，促使长期持有，减少市场投机。

　　房产持有中的房地产税主要针对商用房产，居民住房免税；居民基本住房只缴纳建筑用的土地税，对建造和购房实行税收优惠和财政补贴，体现了保护居民住房消费的政策意图。

　　德国房地产价格长期稳定，据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。

　　在税收豁免上，公共土地（如公园、墓地）、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅（不包括度假村）不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。

　　德国房地产税征收制度的启示意义

　　上海财经大学公共经济与管理学院朱为群教授认为，德国房地产税收与我国比较接近，重交易环节征税，轻保有环节征税，其房地产税收政策给我国以下启示。

　　一是德国将房地产作为社会福利机制的重要一环，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，对购房实行税收优惠和财政补贴，把房地产税收放在交易环节，而且根据实现交易，以及盈利征税，体现涨价归公税收理念和负担能力原则，鼓励居民购房，并长期持有，抑制投机。

　　二是德国保持房地产价格稳定与没有实行土地批租，而是采取年租制有一定关联，由于采取土地使用权的年租制，以及国家对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，使房地产成本降低，价格得以控制。

　　三是对居民基本住房进行保护。德国房地产税制对居民住房不征税，对建造和刚刚购置住宅税收优惠和财政补贴，体现了对民生的特别关怀。